Vergleich Baufinanzierung

Tipps & Hinweise vom Experten

  1. Wo kann man Mittel für die Baufinanzierung erhalten?
  2. Was sollte bei einer Baufinanzierung beachtet werden?
  3. Welche Aspekte sind bei einem Baufinanzierungsvergleich noch wichtig?

Die Baufinanzierung - Ein wichtiges Instrument zur Finanzierung von Immobilien

Wer ein Haus erwerben, bauen oder sanieren möchte, benötigt eine Baufinanzierung, auch als Immobilienfinanzierung bekannt. Zwar kann die Baufinanzierung auch durch Eigenkapital in Form eines Bank- oder Sparguthabens stattfinden, aber in der Regel wird der Begriff für die Aufnahme eines Darlehens bei einem Kreditgeber verwendet. Bevor man sich für einen Anbieter entscheidet, sollte man verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten prüfen und Kreditangebote miteinander vergleichen. Schließlich verpflichtet man sich mit einem Immobilienkredit meistens über viele Jahre und trägt damit ein hohes finanzielles Risiko. Ein umfassender Vergleich ist jedoch allein mit den Mitteln von Vergleichsrechnern kaum möglich, da die Baufinanzierung von verschiedenen individuellen Voraussetzungen abhängt. Sinnvoll ist es daher, wenn du parallel auch Angebote von Banken, Sparkassen und einem professionellen Baufinanzierungsvermittler einholst.

Hier kannst du Mittel für die Baufinanzierung erhalten

Sofern die Finanzierung deiner Immobilie nicht über eigene Mittel oder private Darlehen durch Verwandte oder Freunde möglich ist, musst du sogenanntes Fremdkapital einsetzen. In der Betriebswirtschaftslehre wird mit Fremdkapital die Überlassung von Kapital durch einen Gläubiger bezeichnet. Dieser stellt ein Darlehen befristet und kündbar sowie gegen einen Vergütungsanspruch, in der Regel durch Zinsen, zur Verfügung. Die Vergütung für den Kapitalgeber erfolgt durch Zinsen, deren Höhe individuell vereinbart werden kann. Fremdkapital für die Baufinanzierung kannst du in Form von Darlehen von Darlehensgebern erhalten, die hierfür eine Zulassung im Sinne des Kreditwesengesetzes (KWG) benötigen. Darlehensgeber sind meistens:

  • Bausparkassen
  • Landesförderinstitute
  • die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
  • Versicherungsgesellschaften
  • Banken

Unter bestimmten Umständen gewähren übrigens auch manche Arbeitgeber Mittel zur Immobilienfinanzierung in Form eines Mitarbeiterdarlehens.

Worauf vor der Aufnahme eines Darlehens für die Baufinanzierung zu achten ist

Bevor du einen Vergleich von Baufinanzierungsdarlehen startest, musst du dir über zwei wesentliche Aspekte im Klaren sein:

  • Wie hoch muss das Darlehen sein?
  • Bis zu welcher Höhe kannst du die monatlichen Raten problemlos abzahlen?

Die Höhe des Darlehens

Für die Darlehenshöhe ist entscheidend, wie teuer die Immobilie beziehungsweise das Bauvorhaben insgesamt wird. Hierzu rechnen auch anfallende Nebenkosten, zum Beispiel für den Makler, für den Notar und für die Grunderwerbssteuer. Von der Gesamtsumme werden gegebenenfalls das Eigenkapital sowie Eigenleistungen abgezogen. Zum Eigenkapital gehören alle Ersparnisse, die du für die Baufinanzierung einsetzen kannst, zum Beispiel Guthaben auf Tages- oder Festgeldkonten sowie Sparbüchern, Wertpapiere und Leistungen aus Versicherungen. Eigenleistungen sind beispielsweise eigene Bau- und Renovierungstätigkeiten. Je mehr Eigenkapital und Eigenleistungen du aufbringen kannst, umso geringer wird die Darlehenssumme, die du benötigst und umso günstiger wird der Zinssatz. Außerdem ist die Chance auf ein Baufinanzierungsdarlehen größer, da sich für den Kreditgeber das Ausfallrisiko verringert. Die gewünschte Kreditsumme solltest du im Anschluss dennoch etwas höher ansetzen, da die Kalkulation oftmals schwierig ist und unvorhergesehene Ereignisse die Kosten steigern können.

Die Höhe der monatlichen Tilgungsraten

Bis zu welcher Höhe die Monatsraten zur Abgeltung des Darlehens getragen werden können, hängt von vielen individuellen Faktoren ab, wie dem Einkommen, eventuellen zusätzlichen Einnahmen sowie den sonstigen monatlichen Belastungen. Bedenken solltest du außerdem, ob es selbst bei unvorhergesehener Arbeitslosigkeit oder Krankheit möglich sein wird, die Raten regelmäßig aufzubringen. Die meisten Darlehensgeber ziehen für die Gewährung eines Baufinanzierungsdarlehens und für die Zinsberechnung noch weitere Punkte hinzu, wie das Alter des Darlehensnehmers, das Beschäftigungsverhältnis, Vorlasten und Erbbaurechte sowie die geplante Nutzung der Immobilie. Nicht unwichtig ist bei der Gewährung eines Baufinanzierungsdarlehens auch die Auskunft bei der Schufa Holding AG, die Auskünfte über die Kreditwürdigkeit von Personen gibt. Es ist ratsam, vor Beantragung eines Darlehens eine Eigenauskunft bei der Schufa einzuholen und eventuelle Fehler korrigieren zu lassen.

Unterscheidung zwischen zwei Arten der Tilgung des Baufinanzierungsdarlehens

Bei der Baufinanzierung wird zwischen zwei Arten der Tilgung unterschieden, die verschiedene Auswirkungen auf die Höhe der monatlichen Raten und der Zinsen haben.

Das Volltilgerdarlehen

Beim Volltilgerdarlehen, auch als Konstantdarlehen bekannt, wird die Darlehenssumme innerhalb der vereinbarten Laufzeit komplett zurückgezahlt. Während dieser Zeit gilt eine Zinsfestschreibung, sodass der Ablauf der Finanzierung selbst bestimmt werden kann. Bei dieser Finanzierungsart ist allerdings die Bindung an den Kreditgeber sehr stark und die Zahlungsfrist muss exakt eingehalten werden. Das bedeutet, dass das Darlehen weder vorher getilgt werden kann, um Zinsen zu sparen, noch eine Verlängerung der Laufzeit möglich ist. Diese umfasst in der Regel einen Zeitraum zwischen zehn bis zwanzig Jahren und bringt meistens eine hohe monatliche Belastung mit sich. Ein Vorteil besteht allerdings darin, dass nicht mit Zinsänderungen zu rechnen ist.

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Darlehensart bei der Baufinanzierung. Bei diesem setzen sich die Raten aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die monatlichen Raten bleiben dabei konstant, der prozentual berechnete Zinsanteil wird jedoch immer geringer, je mehr von der Kreditsumme bereits abgezahlt worden ist. Ein Annuitätendarlehen unterliegt der Zinsbindungsfrist, die in der Regel fünf, zehn oder fünfzehn Jahre beträgt. Je kürzer die Zinsbindung ist, umso niedriger ist der Zinssatz. Bei längerer Zinsbindung ist allerdings das Risiko von Zinsänderungen geringer: Denn ist das Darlehen innerhalb der Frist noch nicht zurückgezahlt, muss eine Anschlussfinanzierung mit neuen Konditionen vereinbart werden. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, die Kreditsumme aufzuteilen und zwei unterschiedliche Zinsbindungsfristen, beispielsweise fünf und zehn Jahre, zu wählen. Der Nachteil dieser Methode ist jedoch, dass es nach Auslaufen der kürzeren Frist kaum möglich ist, die Bank für die Anschlussfinanzierung zu wechseln und gegebenenfalls von besseren Zinssätzen zu profitieren.

Wichtige Aspekte für den Vergleich von Baufinanzierungsdarlehen

Neben der Tilgungsrate und der Zinsberechnung spielen weitere Faktoren beim Vergleich von Angeboten für ein Darlehen zur Baufinanzierung eine Rolle. So räumen einige Kreditgeber beispielsweise ein Sondertilgungsrecht ein. Hiermit können die gesamten Schulden schneller getilgt werden, indem ein fester Betrag gesondert von den Raten beglichen wird. In der Regel wird von den Kreditgebern jährlich ein Betrag von circa fünf Prozent der Kreditsumme für die Sondertilgung gewährt. 

Entscheidend für die finanzielle Belastung bei Aufnahme eines Kredits ist auch der effektive Jahreszins, der sich aus dem Nominalzins und den Kreditnebenkosten zusammensetzt. Ein reiner Vergleich der Nominalzinsen, auch Sollzinsen genannt, reicht daher nicht aus, denn die Höhe der Nebenkosten kann je nach Finanzdienstleister stark variieren. Kreditnebenkosten sind beispielsweise Kreditkontoführungsgebühren, Schätzkosten, Bearbeitungsgebühren sowie Kosten für die Sondertilgung. 

Ein weiterer Faktor, den du beachten solltest, ist die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit. Bereitstellungszinsen fallen nämlich bereits dann an, wenn das Geld noch nicht abgerufen wird, aber durch den Kreditgeber bereits bereitgestellt wurde. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn das Geld schon auf dem Konto eingegangen ist, aber noch nicht benötigt wird, weil der Kaufvertrag noch nicht unterzeichnet wurde. Manche Anbieter gewähren allerdings eine Frist von bis zu zwölf Monaten, in denen keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen oder setzen nur geringe Zinsen an.

Bild von Heike Jestram

Autorin ist Heike Jestram

Heike Jestram arbeitet als Autorin in Berlin. Seit 2016 unterstützt sie volders und schreibt Ratgeber
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