Fristlose Kündigung Mieter

Aus diesen Gründen kann ein Vermieter fristlos kündigen

  1. Aus welchen Gründen kann der Vermieter fristlos kündigen?
  2. Wie kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter verhindert werden?

Fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter

Als Mieter einer Wohnung genießt du einen Kündigungsschutz, durch welchen laut Gesetz eine Kündigung durch den Vermieter nur in klar umrissenen Fällen möglich ist. Eine Räumung der Wohnung ist durch den Vermieter nur dann durchsetzbar, wenn diese vor einem Gericht geprüft und ihre Wirksamkeit bestätigt wurde.

Der Vermieter benötigt immer einen besonderen Grund, damit die Kündigung auch wirksam ist. Für eine fristlose Kündigung muss sich der Mieter sogar etwas Schwerwiegendes zu Schulden kommen gelassen haben, sodass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

Aus diesen Gründen kann der Vermieter fristlos kündigen

Mietrückstand als häufigster Kündigungsgrund

Wenn der Mieter mit seiner Miete in Verzug ist, kann dies fatale Folgen für ihn haben. Denn bei einem erheblichen Mietrückstand ist eine fristlose Kündigung uner den folgenden Umständen möglich. 
  • Du hast in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete bezahlt.
  • Die Miete wurde von dir in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise bezahlt und die ausstehende Summe übersteigt die Höhe einer Monatsmiete.
  • Wenn du über mehr als zwei Monate hinweg keine oder nur teilweise Miete gezahlt hast, wobei die zwei Monate nicht zusammenhängend sein müssen und der Mietrückstand mindestens zwei Monatsmieten ergibt.

Unter diesen Voraussetzungen kann dem Mieter sofort und ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden.

Unter dem Begriff der Miete ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch das gesamte Entgelt, welches für die Überlassung der Wohnung vom Mieter an den Vermieter gezahlt werden muss, zu verstehen. Die betriebliche Nebenkostenvorauszahlung ist daher einbegriffen, Nachforderungen demgegenüber jedoch nicht.

Wenn die Miete aufgrund von Mängeln an der Wohnung rechtmäßig gekürzt wurde, verfügt der Vermieter nicht über das Recht zu einer sofortigen Kündigung. Allerdings ist hier Vorsicht geboten, denn bei einer irrtümlich angenommenen berechtigten Minderung bist du nicht vor einer außerordentlichen Kündigung geschützt. Die Rücksprache mit einem Experten ist in diesem Fall sinnvoll. Auch Verbraucherzentralen, der Mieterbund oder Mietervereine stehen dir oftmals kostengünstig zur Seite.

Andere Gründe für eine fristlose Kündigung des Mieters

Auf Grund dieser Tatsachen, kann dir der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen:
  • Es liegt eine erhebliche Belästigung der Hausbewohner in Verbindung mit einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens vor.
  • Eine andauernde Lärmbelästigung stört nachhaltig den Hausfrieden. Allerdings muss eine solche Belästigung vom Vermieter nachgewiesen werden. Hierunter zählen aber keine normalen Wohngeräusche (auch durch Kinder verursachte).
  • Du hast deine Wohnung unerlaubt untervermietet. Für den Fall, dass du einen vertraglichen oder gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis einer Untervermietung hast, diese dir jedoch nicht eingeholt hast, kannst du dich im Falle einer Kündigung mit der Begründung einer unzulässigen Rechtsausübung zur Wehr setzen.
  • Du zahlst deine Miete ständig unpünktlich. In diesem Fall ist jedoch zunächst eine Abmahnung notwendig, denn es handelt sich nicht um einen vom BGB erfassten Zahlungsverzug.
  • Es liegt eine erhebliche Gefährdung der Mietsache durch dich als Mieter vor. Solch eine Gefährdung kann beispielsweise durch die folgenden Punkte entstehen:
    • Die gemieteten Räume werden nicht regelmäßig gelüftet, wodurch Schimmel entstehen kann.
    • Die vertragliche Instandhaltungspflicht wird nicht hinreichend vom Mieter erfüllt.
    • Der Mieter führt eine Brandgefahr herbei.
    • Es erfolgt eine übermäßige Tierhaltung (beispielsweise hält der Mieter über 100 Wellensittiche in seiner Wohnung).
    • Der Mieter unterlässt das Heizen, obwohl Frostgefahr besteht.
  • Die Mietkaution wurde von dir noch nicht gezahlt und der offene Betrag entspricht der zweifachen Monatskaltmiete. Hier sind weder eine vorherige Abmahnung, noch die Gewährung einer Frist zur nachträglichen Erfüllung erforderlich.
  • Eine gefälschte Vormieterbescheinung gestattet dem Vermieter ebenfalls eine fristlose Kündigung.
  • Du machst von deiner Wohnung vertragswidrig Gebrauch. Eine solche Vertragsverletzung liegt beispielsweise vor, wenn eine unbefugte Gebrauchsüberlassung erfolgt. Die außerordentliche Kündigung darf dann aber nur ausgesprochen werden, wenn der Vermieter den Mieter vorher erfolglos abgemahnt hat.

Wenn dich dein Vermieter wegen einer Pflichtverletzung fristlos kündigen möchte, sind in den meisten Fällen eine vorherige Abmahnung sowie die Aufforderung zu einer Beendigung des vertragswidrigen Verhaltens erforderlich. Hierbei wird eine fristlose Kündigung oftmals schon angedroht. Ohne eine solche Androhung wäre die außerordentliche Kündigung nicht wirksam. Wenn du eine Abmahnung erhältst, auf diese allerdings nicht reagierst, ist eine fristlose Kündigung immer gerechtfertigt.

Wichtig ist außerdem, dass bei einer solchen Kündigung im Schreiben immer der Kündigungsgrund genannt werden muss. Das allgemeine Beschreiben des Grundes ohne ein konkretes Nennen (zum Beispiel, wenn allgemein von einer erheblichen Lärmbelästigung gesprochen wird) ist nicht zulässig. Richtigerweise müsste hier von einer Beeinträchtigung und einem Verstoß gegen den Mietvertrag wegen zu lauten Musikhörens gesprochen werden.

Wie kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter verhindert werden?

Solltest du eine fristlose Kündigung deines Vermieters zusammen mit einer Räumungsklage erhalten haben, kannst du die Kündigung und den Zwangsauszug noch verhindern. Dafür musst du innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Klage den Mietrückstand vollständig beglichen haben. Teilzahlungen mit nur einem geringen Restbetrag und das Angebot von Ratenzahlungen sind hierfür nicht ausreichend.

Daneben ist es auch möglich, statt einer direkten Nachzahlung die Mietrückstände mit Forderungen zu verrechnen, die du gegenüber deinem Vermieter hast. Dieser Anspruch besteht beispielsweise bei einer offenen Rückerstattung von Nebenkosten. Die Höhe der Forderungen ist dabei egal. Es kommt lediglich darauf an, dass diese rechtskräftig sind. Wenn eine solche Verrechnung möglich ist, wird die Kündigung unwirksam.

Falls du das Geld für die Rückstände nicht zur Verfügung haben solltest, kannst du dich auch an das Sozialamt in deinem Bezirk wenden. Die Abteilung der Sozialen Wohnhilfe kümmert sich in der Regel um solche Fälle. Dort kannst du einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden stellen und dich zudem erkundigen, ob du eventuell Anspruch auf Wohngeld hast. Die Mietschulden werden häufig dann übernommen, wenn du arbeitslos bist und Arbeitslosengeld II beziehst.

Hat dich dein Vermieter wegen eines anderen Grundes fristlose gekündigt, kannst du immer noch das Gespräch mit ihm suchen und um eine gütliche Einigung beten.

Oftmals sprechen Vermieter übrigens nicht nur die außerordentliche, sondern auch die ordentliche Kündigung aus. Dies machen sie, weil sie hoffen, dass selbst bei der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung die ordentliche mit ihren längeren Fristen Bestand hat. Dann müsstest du nach dem Ablauf der regulären Kündigungsfrist definitiv aus der Wohnung ausziehen. Es sei denn, ein Widerspruchder Kündigung wäre rechtswirksam. Ein solcher liegt zum Beispiel bei bestimmten Härtefällen wie einer fortgeschrittenen Schwangerschaft, einem hohen Alter oder einer drohenden Obdachlosigkeit vor.

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Bild von Heike Jestram

Autorin ist Heike Jestram

Heike Jestram arbeitet als Autorin in Berlin. Seit 2016 unterstützt sie volders und schreibt Ratgeber
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