Untermietvertrag kündigen

Darauf musst du als Hauptmieter achten! 

Untervermietung: Das solltest du wissen.

Als Mieter darfst du deine Wohnung oder Teile davon untervermieten. Dafür benötigst du   allerdings die Zustimmung deines Vermieters. Mit der Untervermietung kannst du prima sparen oder dir sogar eine Wohnung leisten, die sonst nicht drin wäre. Umgekehrt ist die Untermiete eine schnelle und einfache Möglichkeit für Wohnungssuchende. 
 
Ein fast ganz normaler Mietvertrag
Ein Untermietvertrag wird nach dem Mietrecht als normaler Mietvertrag angesehen. Nur wenn es um die Kündigungsfristen geht, muss zwischen der Vermietung einzelner Räume oder der gesamten Wohnung unterschieden werden. Wichtig ist auch, dass der Untermietvertrag schriftlich und nicht nur mündlich abgeschlossen wurde. Grundsätzlich hat der Untermieter die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter wie auch der Hauptmieter.

Ordentliche Kündigung des Untermieters

Du willst deinem Untermieter kündigen? Dann berücksichtige zunächst, ob du die gesamte Wohnung oder nur einzelne Räume untervermietet hast.
 
Untervermietung der gesamten Wohnung

Wenn du als Mieter deine komplette Wohnung untervermietet hast, besteht der gleiche Mietschutz wie auch bei einem Hauptmietverhältnis. Demnach kannst du als Mieter das Untermietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn du nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse vorweisen kannst. Ein solches Interesse liegt im einfachsten Fall dann vor, wenn du als Hauptmieter die Wohnung selbst benötigst: Dann ist das Stichwort „Eigenbedarf“. 
 
Kurios: Wenn dir als Hauptmieter gekündigt wirt, hat das keinerlei Auswirkungen auf das Untermietverhältnis. Eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses stellt kein berechtigtes Interesse im Sinne des Mietrechts dar. Du kannst allerdings in diesem Fall nach § 546 Absatz 2 BGB den Auszug deines Untermieters verlangen. 
 
Wenn du ein Untermietverhältnis der kompletten Wohnung aufheben möchtest, gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Wichtig ist auch, dass das Kündigungsschreiben dem Untermieter spätestens zum dritten Werktag eines Monats zugeht.
 
Untervermietung einzelner Räume der Wohnung

Wenn du lediglich einzelne Räume deiner Wohnung untervermietet hast, gibt es bei der Kündigung die Unterscheidung zwischen unmöblierten und möblierten Räumen. Also gilt für die:
 
Kündigung bei unmöblierten Räumen

Bei der Untervermietung unmöblierter Räume ist das oben genannte „berechtigte Interesse“ nicht notwendig. Jedoch: Liegt ein solches tatsächlich nicht vor, verlängert sich die Kündigungsfrist gemäß § 573 a Absatz 1 BGB um weitere drei Monate auf mindestens sechs Monate. Besteht ein berechtigtes Interesse, reduziert sich die Kündigungsfrist auf die gesetzlichen drei Monate.
 
Kündigung bei möblierten Räumen

Auch bei der Untervermietung von möblierten Räumen des Hauptmieters, ist kein berechtigtes Interesse notwendig, wenn das Untermietverhältnis gekündigt werden soll. In diesem Fall kann die Kündigungsfrist sogar verkürzt werden – wenn nicht an eine Familie untervermietet wurde: Mieter und Untermieter können dann zum 15. eines jeden Monats das bestehende Mietverhältnis mit Wirkung zum Ablauf desselben Monats kündigen. Die Frist ist dann also auf ein Minimum von zwei Wochen geschrumpft. 
 
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Untervermietung zum vorübergehenden Gebrauch

Du kannst einen Untermietvertrag auch nur für einen bestimmten Zeitraum abschließen. Dann musst du bei einer Kündigung ebenfalls kein berechtigtes Interesse vorweisen. Und es können sogar verkürzte Kündigungsfristen gemäß § 573 c Absatz 2 BGB  vereinbart werden.

Außerordentliche Kündigung bei einem Untermietverhältnis

Man sollte sich auch immer darauf einstellen, dass nicht alles so nett abläuft, wie es zunächst den Anschein hat. Dann ist es gut zu wissen, dass die Kündigung eines Untermietvertrages beim Vorliegen wichtiger Gründe ebenso fristlos möglich ist. Wichtig ist hierbei, dass diese Gründe gesetzlich anerkannt sind, wie beispielsweise:
 
  • Vertragsverletzungen,
  • die Unzumutbarkeit eines Fortbestandes des Untermietverhältnisses oder
  • eine Einschränkung der Privatsphäre durch den Untermieter.
Eine solche außerordentliche Kündigung muss bis zum 15. des aktuellen Monats erfolgen. Diese gilt dann für den laufenden Monat und der Untermieter muss bis Monatsende ausgezogen sein. Geht die fristlose Kündigung erst nach dem 15. beim Untermieter ein, ist sie nicht mehr für den aktuellen, sondern erst für den folgenden Monat wirksam. Wir wünschen dir natürlich, dass all das nicht notwendig sein wird!

Worauf du nach der Kündigung achten solltest

Wenn du deinem Untermieter gekündigt hast, solltest du die folgenden beiden Punkte beachten. So kannst du im Nachhinein weitere Unannehmlichkeiten vermeiden: 
 
  • Wenn dein Untermieter in den ihm überlassenen Räumen Mängel hinterlassen hat, ist er zur Beseitigung dieser innerhalb einer ihm eingeräumten Frist verpflichtet. Dies betrifft vor allem Schönheitsreparaturen oder ähnliches. 
  • Du als Hauptmieter haftest übrigens gegenüber dem Vermieter für sämtliche Schäden, welche aus dem Untermietverhältnis entstehen. Du musst sogar eine Nutzungsentschädigung leisten, wenn dein Untermieter verspätet auszieht und das Hauptmietverhältnis bereits beendet ist. Die Ausgaben kannst du jedoch von deinem Untermieter zurückfordern.

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Jonas Franke
Heike Jestram
Heike Jestram arbeitet als Autorin in Berlin. Seit 2016 unterstützt sie volders und schreibt Ratgeber zu Verträgen und Kündigungen. Durch den digitalen Vertragsassistenten können viele Nutzer in Deutschland die Kontrolle über ihre Verträge gewinnen.