Kündigungsfrist Mietvertrag

Alles Wissenswerte und Tipps

  1. Allgemein geltende Kündigungsfristen
  2. Welche Kündigungsfristen müssen von Mietern eingehalten werden?
  3. Welche Kündigungsfristen gelten für den Vermieter?
  4. Welche Sonderkündigungsrechte gibt es bei Mietverhältnissen?
  5. Wann kann ich einen Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen?

Der Mietvertrag

Der Mietvertrag über Wohnraum ist in § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) normiert und muss von einem Mietvertrag über gewerblich genutzte Räume unterschieden werden. Grundsätzlich ist die Schriftform nicht erforderlich, sodass ein Mietvertrag auch mündlich vereinbart werden kann. Gegenstand eines Mietvertrages sind die Vertragsparteien, bei denen es sich um den Mieter und den Vermieter handelt. Genau bezeichnet werden müssen außerdem das zu vermietende Objekt, wozu die Adresse und die Lage innerhalb eines Mehrparteienhauses gehören, ebenso wie die Höhe der vereinbarten Miete sowie der Beginn und die Art des Mietverhältnisses.

Geltende Kündigungsfristen im Mietrecht und ihre Gesetzesgrundlage

Ein unbefristeter Mietvertrag endet durch eine Kündigung, die sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgesprochen werden kann und in § 573c BGB gesetzlich geregelt ist. In der Regel endet der unbefristete Mietvertrag für Wohnraum mit einer ordentlichen Kündigung. In Ausnahmefällen kann auch außerordentlich gekündigt werden. Sowohl Mieter als auch Vermieter können das Mietverhältnis kündigen. 

Ist der Mietvertrag vertraglich auf einen festen Zeitraum befristet, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten  Befristung. Ein vorzeitiges ordentliches Kündigen ist dann nur in Härtefällen möglich ist. Die zu berücksichtigende Frist verkürzt sich bei einer  außerordentlichen Kündigung, wenn die Weiterführung des Vertragsverhältnisses für eine der beiden Mietparteien nicht mehr zumutbar ist.

Welche Kündigungsfristen müssen Mieter einhalten?

Für den Mieter gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Dabei müssen die folgenden Punkte beachtet werden.

Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Kündigung im Mietrecht

Das Kündigungsschreiben ist nur wirksam, wenn es dem in § 564a Abs. 1 S. 1 BGB festgeschriebenen  Schriftformerfordernis genügt. Es reicht also nicht aus, eine Kündigung per Fax, per SMS oder per E-Mail an den Vermieter zu übermitteln. Die vom Gesetzgeber geforderte Schriftform setzt eine eigenhändige, handschriftliche Unterschrift voraus. Ebenfalls rechtlich auf der sicheren Seite ist derjenige, der seine Kündigung in Gegenwart von Zeugen dem Vermieter persönlich überreicht.

Eingang des Kündigungsschreibens beim Vermieter

Voraussetzung für eine  fristgerechte Kündigung ist, dass sie dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugegangen ist, wobei der Samstag ebenfalls ein Werktag ist. Nur dann ist gewährleistet, dass der laufende Monat noch mitzählt. Wer als Mieter diese Frist versäumt, muss nicht erneut kündigen. Stattdessen verschiebt sich die Kündigung automatisch und ohne weiteres Zutun des Mieters um einen Monat nach hinten. Folglich ist eine weitere monatliche Mietzahlung erforderlich. Im Rahmen einer ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter keine Gründe nennen.

Kündigung widerrufen

Eine Kündigung im Mietrecht kann zurückgenommen werden, solange sie dem Vermieter noch nicht zugegangen ist. Nach § 130 Abs. 1 S. 2 BGB ist eine Willenserklärung - also das Kündigungsschreiben - nicht wirksam, wenn dem Vermieter vor ihrem Zugang oder gleichzeitig mit ihm ein  Widerruf zugeht.

Abweichende Kündigungsfristen beim Mietvertrag für den Mieter

Eine kürzere Kündigungsfrist gilt bei Untermietverhältnissen. Ist der betreffende Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen vom Untervermieter ausgestattet, kann der Untermietvertrag innerhalb von zwei Wochen beendet werden. Geht die Kündigung dem Untervermieter bis zum 15. eines Monats zu, ist das Mietverhältnis nach § 573c Abs. 3 i.V.m. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit Ablauf dieses Monats beendet. Außerdem können sich die Vertragsparteien - Untermieter und Untervermieter - bereits mit Vertragsschluss auf eine Kündigungsfrist von einem Monat oder zwei Monaten einigen, die allerdings nur für den Untermieter Gültigkeit haben. Anderes gilt bei der Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist, die aus Gründen des Mieterschutzes nur für den Untervermieter rechtlich bindend sind.

Vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfristen

Welche gesetzlich festgeschriebenen Kündigungsfristen gelten?

Die Kündigungsfrist für Vermieter orientiert sich an der Dauer eines Mietverhältnisses. Bei einem längeren Mietverhältnis muss der Vermieter nach § 573c BGB eine längere Kündigungsfrist beachten. Diese beträgt bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren sechs Monate und bei einem mindestens acht Jahre dauernden Mietverhältnis neun Monate.

Kann das Mietverhältnis ohne Grund beendet werden?

Anders als der Mieter ist der Vermieter nach § 573 Abs. 3 BGB verpflichtet, die Kündigung zu begründen. Einem vertragstreuen Mieter kann nur dann unter Einhaltung der entsprechenden Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn der Vermieter nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat, beispielsweise bei erheblichen Vertragsverletzungen oder unter engen Voraussetzungen wegen Eigenbedarf.

Sonderkündigungsrechte im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses

Für beide Vertragsparteien - Mieter und Vermieter - existieren Gründe, die eine Sonderkündigung mit kürzeren Kündigungsfristen rechtfertigen.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung seitens des Mieters

Zu den Gründen, bei denen der Gesetzgeber dem Mieter ein  Sonderkündigungsrecht einräumt, gehören folgende: 

  • Eine Erhöhung der Miete berechtigt den Mieter dazu, das Mietverhältnis innerhalb einer Frist von zwei Monaten zu kündigen. 
  • Plant der Vermieter umfassende Sanierungsmaßnahmen, die den Mieter erheblich stören, hat dieser das Recht, innerhalb eines Monats den Mietvertrag zu kündigen. Für kleinere Reparaturarbeiten gilt diese Regel allerdings nicht.
  • Besteht die Gefahr einer gesundheitlichen Schädigung aufgrund von Schimmel oder durch Baufälligkeit, ist der Mieter nicht an eine bestimmte Kündigungsfrist gebunden. Jedoch muss der Mieter zunächst dem Vermieter die Chance geben, den Schaden auszubessern. Ein Alleingang des Mieters ohne rechtlichen Beistand ist deshalb nicht empfehlenswert.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung seitens des Vermieters

Auch für Vermieter kann sich aufgrund des Sonderkündigungsrechts die Kündigungsfrist verkürzen. Hat ein Mieter die Miete zwei Monate hintereinander nicht bezahlt, kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, also  fristlos, kündigen. 

Weitere Kündigungsgründe sind der "vertragswidrige Gebrauch" der Mietsache oder die "Störung des Hausfriedens", deren Anforderungen allerdings sehr hoch gesteckt sind. Beispiele für vertragswidrigen Gebrauch sind beispielsweise der Einbau eines Fensters auf eigene Faust, Heroinhandel oder die Haltung einer kaum noch überschaubaren Anzahl von Haustieren. Den Hausfrieden stört, wer andere Mieter oder den Vermieter tätlich angreift, schwere Beleidigungen ausspricht, vorsätzliche Sachbeschädigung begeht oder der Diebstahl von Strom. Sofern es sich um weniger gravierende Fälle handelt, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter zunächst abzumahnen, bevor er eine Kündigung ausspricht.

In welchen Fällen kann der Kündigung widersprochen werden?

Ein Mieter kann im Mietrecht der berechtigten Kündigung seines Mietverhältnisses widersprechen. Dann ist er in der Beweispflicht und muss darlegen, weshalb ein Umzug für ihn oder für ein Mitglied seiner Familie eine besondere Härte darstellt und deshalb nicht möglich ist. Zu diesen Härtefällen gehören unter anderem diese: 

  • Ein kurz bevorstehender schulischer oder universitärer Abschluss 
  • Eine schwere Erkrankung, Invalidität oder eine Behinderung 
  • Ein hohes Alter 
  • Eine fortgeschrittene Schwangerschaft 
  • Eine Verwurzelung mit der Wohngegend aufgrund einer sehr langen Wohndauer von mehr als 30 Jahren

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Diese Frist gilt nur dann, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit, Widerspruch einlegen zu können, hingewiesen hat. Fehlt dieser Hinweis, beginnt die Widerspruchsfrist nicht zu laufen. Im Falle einer Klageerhebung seitens des Vermieters kann der Mieter bis kurz vor dem Gerichtstermin Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Sofern der Vermieter den Widerspruch des Mieters nicht akzeptiert, wird im Rahmen der Interessenabwägung vor Gericht entschieden, wessen Zielsetzung überwiegt - die Härte für den Mieter oder das Interesse des Vermieters am Auszug.

Informiere dich zu diesen weiteren Themen:

... oder nutze jetzt eine unserer Kündigungsvorlagen:

Bild von Jonas Franke

Wirtschaftsjurist Jonas Franke (G+)

Jonas Franke schreibt seit 2 Jahren für volders. Mit dem digitalen Vertragsassistenten haben bereits
über 250.000 Nutzer in Deutschland die Kontrolle über ihre Verträge gewonnen.
Kündige oder wechsle deine Verträge kostenlos mit nur einem Klick.

Kündigungsfrist Mietvertrag
5
5 Bewertungen (4.8 Durchschnitt)