Mietwohnung kündigen

Alles Wissenswerte und Tipps

  1. Was sind übliche Vertragslaufzeiten und Kündigungsfristen?
  2. Was muss im Kündigungsschreiben stehen?
  3. Besitze ich Sonderkündigungsrechte?
  4. Was ist nach der Kündigung zu beachten?

Der Markt für Mietwohnungen

Über 40 Millionen Wohnungen für jeden Wohntyp verteilen sich in Deutschland. Viele von ihnen werden von Wohnungsunternehmen und –gesellschaften vermietet. Deutschlandweit agieren unter anderem die Deutsche Annington und die Deutsche Wohnen AG. Daneben befinden sich an jedem Ort regional ausgerichtete Spar- und Bauvereine oder auch Baugenossenschaften. Private Wohnungseigentümer sind die zweite große Vermietergruppe. Wohnungen zur Untermiete unterscheiden sich noch einmal von diesen. Bevor Du Dich dazu entscheidest, das Mietverhältnis zu kündigen, prüfe die Bedingungen des Mietvertrages genau

Ein zeitlich begrenzter Mietvertrag ist nicht einfach vorzeitig zu beenden. Ist der Mietvertrag nicht befristet, gelten bestimmte Zeiträume. Unabhängig davon, wer Dein Vermieter ist, kannst Du den Zeitpunkt selbst entscheiden. Beachte aber die Kündigungsfrist und einen möglichen Kündigungsausschluss samt zeitlicher Fixierung. Untervermieten oder einen Nachmieter stellen, sind denkbare Alternativen zur Kündigung. Aber: In beiden Fällen ist die Zustimmung des Vermieters wichtig.

Was sind übliche Vertragslaufzeiten und Kündigungsfristen?

Die geltenden Kündigungsfristen und weitere Modalitäten stehen in Deinem Mietvertrag. Allerdings richtet sich dieser zuerst nach dem BGB. Per Gesetz ist es unproblematisch, eine Mietwohnung zu kündigen, solange Du ein unbefristetes Mietverhältnis eingegangen bist und eine dreimonatige Kündigungsfrist einhältst. Dein Wunsch das Mietverhältnis zu kündigen muss beim Vermieter bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats eingehen. Samstage zählen auch zu den Werktagen. Erhält der Vermieter das Kündigungsschreiben später, beginnt die Frist erst im folgenden Monat zum Ende des übernächsten Monats.

In Deinem Mietvertrag kann zu Deinen Gunsten sogar einer kürzeren Frist als der Dreimonatsfrist zugestimmt worden sein. Oft trifft das bei einer vorübergehenden Mietzeit zu, beispielsweise für möblierte Zimmer. Dann beträgt die Kündigungsfrist meist nur vier Wochen zum Monatsende. 

Übrigens beträgt die gesetzliche Frist für Vermieter mindestens drei Monate, um das Mietverhältnis zu kündigen und verlängert sich je nach Mietdauer. Nur Verträge, die schon vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, können davon abweichen. Trotzdem besitzt der Vermieter außerordentliche Kündigungsrechte in begründeten Fällen.

1. Sonderfall Zeitmietverträge
Für befristete Mietverträge ist die ordentliche Kündigung keine Option. Das heißt, Du kannst diese nicht mit einer Frist von drei Monaten oder weniger beenden. Eine Ausnahme bildet die Sonderkündigung. Beachte aber, dass ein Mietverhältnis nur zeitlich begrenzt ist, wenn der konkrete Befristungsgrund im Mietvertrag festgehalten wurde und den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Zum Beispiel kann das die Rückkehr der Tochter des Vermieters nach einem Auslandsaufenthalt sein. Wende Dich im Zweifelsfall an einen Anwalt, um die Formulierung und die Bedingungen des Mietvertrages prüfen zu lassen.

2. Sonderfall Kündigungsausschluss
Schriftlich kannst Du Dich maximal für vier Jahre verpflichten, keine ordentliche Kündigung einzureichen. Enthält Dein unbefristeter Mietvertrag eine solche Klausel und willst Du doch vor Ablauf der festgelegten Frist die Mietwohnung kündigen, empfiehlt sich der Rat eines Rechtsexperten. Kündigungsverzichtsklauseln in Bezug auf die ordentliche Kündigung sind in unbefristeten Verträgen nur wirksam, wenn sie für beide Seiten gelten. Erst nach Ablauf der vereinbarten Zeit kann der Bewohner die Mietwohnung kündigen, nicht zum Ende des Kündigungsausschlusses.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Ein Muster für die Kündigung erleichtert Dir die Formulierung des Schreibens. Achte auf den formalen Aufbau, der Deine vollständige Anschrift und auch die Deines Vermieters erfordert. Schreibe die Adresse des Mietobjektes zusätzlich auf, selbst wenn sie Deiner derzeitigen Adresse noch entspricht. 

Wenn erforderlich, gehört auch eine Beschreibung wie "EG links" in das Kündigungsschreiben. Als Mieter bei einer größeren Gesellschaft findest Du beispielsweise in der Nebenkostenabrechnung zusätzlich die Referenznummer. Verwende für die ordentliche Kündigung die Formulierung "fristgerecht" und datiere den Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist endet. Kündigst Du aus gegebenem Grund fristlos, ist das eine wichtige Information. 

Achtung: Jede außerordentliche Kündigung benötigt eine Begründung, ordentliche nicht. 

Widerrufe die Einzugsermächtigung und erbitte eine Kündigungsbestätigung des Vermieters. Füge der außerordentlichen Kündigung zudem Unterlagen bei, wenn diese als Belege gültig sind. Bei einem Sterbefall ist das die Sterbeurkunde. Zum Schluss ist jede Vorlage für die Kündigung nur unter  Einhaltung der gesetzlich vorgeschrieben Schriftform, also mit der eigenhändigen Unterschrift aller Personen, die im Mietvertrag stehen, gültig. Die formale Schriftform erfordert die Angabe von Ort und Datum. Der Versand per Einschreiben dient gleichzeitig als Beleg über das Empfangsdatum.

Hast Du an weitere Mietverträge gedacht wie Stellplatz und Garage?

Besitze ich Sonderkündigungsrechte?

Der Gesetzgeber fordert als Sonderkündigungsgründe Sachlagen, die zu Beginn des Mietverhältnisses nicht vorherzusehen waren. Welche das sind, ist genau aufgeführt. Es gelten jeweils unterschiedliche Zeitspannen, um die Mietwohnung zu kündigen.

Außerordentliche Kündigung gemäß der Fristen
Kündigt der Wohnungseigentümer umfangreiche Renovierungs-, Umbau- oder Sanierungsarbeiten an, hat das möglicherweise starke Lärm- und Wohnraumbeeinträchtigungen zur Folge und die Miete steigt. In diesem Fall kannst Du das Mietverhältnis kündigen, ohne die gesetzlichen Fristen abzuwarten. Bis einschließlich Ende des nächsten Monats darfst Du die außerordentliche Kündigung schreiben und im darauffolgenden Monat ausziehen. Die Kaltmiete steigt. Bist Du mit der Erhöhung nicht einverstanden, kannst Du die Mietwohnung kündigen bis zum Ende des übernächsten Monats. Zwei weitere Monate hast Du nun Zeit, um die Wohnung endgültig zu verlassen. Natürlich besitzt Du kein Sonderkündigungsrecht, wenn die Miete im Rahmen eines Staffelvertrages angehoben wird. Dem hast Du schließlich im Vorfeld zugestimmt. Stirbt ein alleiniger Mieter, treffen die Erben alle Verpflichtungen des Mietverhältnisses. Deshalb ist es ratsam, sofort die Mietwohnung zu kündigen. Zur Auflösung des Mietverhältnisses gelten die gesetzlichen Fristen oder der günstigere Mietvertrag. Musst Du Deine Wohnung untervermieten und der Eigentümer lehnt den Untermieter grundlos ab, besitzt Du ein Sonderkündigungsrecht entsprechend der gesetzlichen Fristen. Dasselbe gilt, wenn Dein Partner/Deine Partnerin in die Wohnung mit einziehen soll, aber die Erlaubnis ohne Angaben von Gründen nicht erhält.

Fristlose Sonderkündigung
Befindet sich die Wohnung in einem sehr schlechten oder sogar gefährlichen Zustand, ist eine fristlose Kündigung erlaubt. Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach und erhielt bereits eine Abmahnung, darf der Mieter das Mietverhältnis kündigen - mit sofortiger Wirkung. Steht Dir die angemietete Wohnung zu Mietbeginn nicht zur Verfügung, musst Du das Mietverhältnis nicht fortführen. Die Kündigung ist mit dieser Begründung sofort gültig.

Was ist nach der Kündigung zu beachten?

Als Mieter trägst Du die Pflicht, die Wohnung in einem festgelegten Zustand zu hinterlassen. Dazu gehören Schönheitsreparaturen und auch das Tapezieren, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. In der Regel möchte der Vermieter vor oder während der Schlüsselübergabe das Wohnobjekt inspizieren. Findet er Mängel, die nicht auf den üblichen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind, kann das die Kautionsrückzahlung mindern. Leichte Laminatkratzer sind also nicht zu beanstanden, abmontierte Fußleisten aber schon. 

Nicht alle Mängel sind eindeutig vom Vermieter zu tragen. Sei nach Möglichkeit bei der Übergabe vor Ort, halte die Mängel fest und schalte bei Zweifeln eine Rechtsberatung ein. Ungefähr ein halbes Jahr darf der Vermieter die Kaution zurückhalten. Einen Teil kann er noch länger einbehalten, wenn eine Nebenkostenabrechnung aussteht. Ein Beispiel: Erfolgte die Kündigung bis Ende Januar, ist die letzte Nebenkostenabrechnung bis zum Ende des Folgejahres fällig. Erst dann lassen sich alle finanziellen Fragen endgültig klären.

Tipp: Mietkaution für neue Wohnung zu hoch?

Mittlerweile akzeptieren viele Vermieter eine Kautionsversicherung anstatt einer Mietkaution. Ein Versicherer stellt dem Vermieter damit eine Sicherheit, dass dieser die Kaution bei Streitigkeiten übernimmt. Du kannst folglich das Geld "sparen" und musst es nicht bei einer Kaution parken.

Ein seriöser Anbieter ist z.B. kautionsfrei.de. Du kannst auch nachträglich deine Kaution zurückholen!

Informiere dich zu diesen weiteren Themen des Mietrechts:

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Bild von Jonas Franke

Wirtschaftsjurist Jonas Franke (G+)

Jonas Franke schreibt seit 2 Jahren für volders. Mit dem digitalen Vertragsassistenten haben bereits
über 250.000 Nutzer in Deutschland die Kontrolle über ihre Verträge gewonnen.
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