Die Kündigung einer Wohnung

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Die Mietwohnung kündigen

Der Markt für Mietwohnungen
Knapp 42 Millionen Wohnungen für jeden Wohntyp gibt es in Deutschland. Viele von ihnen werden von Wohnungsunternehmen und -gesellschaften vermietet, wie zum Beispiel Vonovia oder Deutsche Wohnen AG und regional ausgerichtete Spar- und Bauvereine oder auch Baugenossenschaften. Private Wohnungseigentümer sind die zweite große Vermietergruppe. Und dann gibt es natürlich auch noch unzählige Wohnungen, die zur Untermiete angeboten werden.  
 
Bevor du deinen Mietvertrag kündigst: Prüfe die Bedingungen genau! Ein zeitlich begrenzter Mietvertrag kann nicht einfach so vorzeitig beendet werden. Bei einem unbefristeten Mietvertrag gelten bestimmte Zeiträume. Den Zeitpunkt deiner Kündigung kannst du natürlich selbst bestimmen – unabhängig davon, wer dein Vermieter ist. Beachte aber die Kündigungsfrist und einen möglichen Kündigungsausschluss samt zeitlicher Fixierung. Muss es unbedingt eine Kündigung sein? Vielleicht ist ja auch Untervermieten die Lösung für dich. Aber Achtung: Dafür ist die Zustimmung des Vermieters notwendig! Außer dein Untermieter ist ein enger Verwandter. 
 
Der Mietvertrag
Das Allerwichtigste zum Thema Mietvertrag ist in § 535 BGB  nachzulesen, unter den grundsätzlich auch Gewerbemietverträge (§§ 535 bis 580 a BGB) fallen. Übrigens: Ein Mietvertrag ist auch dann gültig, wenn er nur mündlich vereinbart wurde. 
 
Gegenstand des Mietvertrags ist die Vermietung des jeweiligen Objekts, die für die Vertragsparteien verbindlich geregelt wird: Der Vermieter verpflichtet sich, die Wohnung in einem „geeigneten Zustand“ zu überlassen, der Mieter wiederum verpflichtet sich zur regelmäßigen Zahlung der vereinbarten Miete.  
 
Geltende Kündigungsfristen im Mietrecht und ihre Gesetzesgrundlage
Ein unbefristeter Mietvertrag endet durch eine Kündigung, die sowohl du als Mieter als auch dein Vermieter aussprechen kann. Sie ist in § 573c BGB geregelt. Meistens endet der unbefristete Mietvertrag für Wohnraum mit einer ordentlichen Kündigung. In Ausnahmefällen kann auch außerordentlich gekündigt werden – sowohl von dir als auch von deinem Vermieter. 
 
Wenn du einen befristeten Mietvertrag hast, endet das Mietverhältnis logischerweise mit Ablauf der vereinbarten Befristung. Vorzeitig kündigen kannst du nur in Härtefällen. Die zu berücksichtigende Frist verkürzt sich bei einer außerordentlichen Kündigung, wenn die Weiterführung des Vertragsverhältnisses für eine der beiden Mietparteien nicht mehr zumutbar ist. 
 
Welche Kündigungsfristen müssen Mieter einhalten?
Für dich als Mieter gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Dabei solltest du folgende Punkte beachten:

Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Kündigung im Mietrecht
Das Kündigungsschreiben ist nur wirksam, wenn es den Anforderungen in § 564a Abs. 1 S. 1 BGB entspricht. Mal eben per Fax, SMS oder E-Mail deine Wohnung kündigen, geht also nicht. Die vom Gesetzgeber geforderte Schriftform setzt außerdem deine eigenhändige Unterschrift voraus. Du bist auch auf der sicheren Seite, wenn du deine Kündigung in Gegenwart von Zeugen dem Vermieter persönlich überreichst.

Eingang des Kündigungsschreibens beim Vermieter
Voraussetzung für eine fristgerechte Kündigung ist, dass sie deinem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugegangen ist, wobei der Samstag ebenfalls ein Werktag ist. Nur dann ist gewährleistet, dass der laufende Monat noch mitzählt. Wenn du diese Frist versäumst, musst du nicht erneut kündigen. Die Kündigung verschiebt sich dann automatisch um einen Monat nach hinten. Das bedeutet aber auch: Du musst einmal mehr Miete zahlen! Im Rahmen einer ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses musst du übrigens keine Gründe angeben.

Kündigung widerrufen
Eine Kündigung im Mietrecht kann zurückgenommen werden, solange sie dem Vermieter noch nicht zugegangen ist. Nach § 130 Abs. 1 S. 2 BGB ist eine Willenserklärung – also das Kündigungsschreiben – nicht wirksam, wenn dem Vermieter vor ihrem Zugang oder gleichzeitig mit ihm ein Widerruf zugeht.

Abweichende Kündigungsfristen beim Mietvertrag für den Mieter
Eine kürzere Kündigungsfrist hast du als Untermieter. Und schau dich um: Wenn der Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen von deinem Untervermieter ausgestattet ist, kannst du deinen Untermietvertrag innerhalb von zwei Wochen beenden. Geht die Kündigung dem Untervermieter bis zum 15. eines Monats zu, ist das Mietverhältnis nach § 573c Abs. 3 in Verbindung mit § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit Ablauf dieses Monats beendet. Außerdem kannst du dich mit deinem Vermieter bereits bei Vertragsschluss auf eine Kündigungsfrist von einem Monat oder zwei Monaten einigen, die allerdings nur für den Untermieter Gültigkeit hat. Anderes gilt bei der Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist, die aus Gründen des Mieterschutzes nur für den Untervermieter rechtlich bindend ist.
 
Welche gesetzlich festgeschriebenen Kündigungsfristen gelten?
Die Kündigungsfrist für Vermieter orientiert sich an der Dauer eines Mietverhältnisses. Bei einem längeren Mietverhältnis muss der Vermieter nach § 573c BGB eine längere Kündigungsfrist beachten. Diese beträgt bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren sechs Monate und bei einem mindestens acht Jahre dauernden Mietverhältnis neun Monate.

Kann das Mietverhältnis ohne Grund beendet werden?
Im Unterschied zu dir als Mieter ist dein Vermieter nach § 573 Abs. 3 BGB verpflichtet, die Kündigung zu begründen. Bist du vertragstreu, kann dir nur dann unter Einhaltung der entsprechenden Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn dein Vermieter nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat: beispielsweise bei erheblichen Vertragsverletzungen oder unter engen Voraussetzungen wegen Eigenbedarfs. 
 
Sonderkündigungsrechte im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses
Im Zweifelsfall kann aber auch außerordentlich gekündigt werden: Für beide Vertragsparteien gibt es Gründe, die eine Sonderkündigung rechtfertigen – mit kürzeren Kündigungsfristen:
 
 
Zu den Gründen, bei denen der Gesetzgeber dir als Mieter ein Sonderkündigungsrecht einräumt, gehören folgende: 

  • Eine Erhöhung der Miete berechtigt dich dazu, das Mietverhältnis innerhalb einer Frist von zwei Monaten zu kündigen. 
  • Plant dein Vermieter umfassende Sanierungsmaßnahmen, die den Mieter erheblich stören, hat dieser das Recht, innerhalb eines Monats den Mietvertrag zu kündigen. Für kleinere Reparaturarbeiten gilt diese Regel allerdings nicht.
  • Besteht die Gefahr einer gesundheitlichen Schädigung aufgrund von Schimmel oder durch Baufälligkeit, bist du nicht an eine bestimmte Kündigungsfrist gebunden. Allerdings musst du deinem Vermieter erst einmal die Chance geben, den Schaden auszubessern. Ein Alleingang von dir ohne rechtlichen Beistand ist deshalb gar nicht empfehlenswert!

So kann dein Vermieter außerordentlich kündigen!
Natürlich kann auch dein Vermieter außerordentlich und mit einer verkürzten Frist kündigen. Und das kann schon ziemlich schnell passieren: Hast du zwei Monate hintereinander die Miete nicht bezahlt, kann er das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, also fristlos, kündigen. Deshalb: Lieber nicht zu lax mit der monatlichen Mietzahlung umgehen.

Weitere Kündigungsgründe sind der "vertragswidrige Gebrauch" der Mietsache oder die "Störung des Hausfriedens", deren Anforderungen allerdings sehr hoch gesteckt sind. Bevor du also eine Wand einreißt, mit Drogen dealst oder Hunderte von putzigen Tierchen in deiner Wohnung versammelst: Denk dran, dass dich dein Vermieter dann ganz schnell rausschmeißen kann. Den Hausfrieden störst du, wenn du andere Mieter oder den Vermieter tätlich angreifst, schwer beleidigst, vorsätzliche Sachbeschädigung begehst oder Strom stiehlst. Sofern es sich um weniger gravierende Fälle handelt, ist der Vermieter aber dazu verpflichtet, dich zunächst abzumahnen, bevor er dir dann eine Kündigung ausspricht.
 
Wie wir dir helfen können!
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In welchen Fällen kannst du der Kündigung widersprechen?
Du kannst der Kündigung deines Mietvertrags widersprechen. Dann bist du aber in der Beweispflicht und musst darlegen, weshalb ein Umzug für dich oder für ein Mitglied deiner Familie eine besondere Härte darstellt und deshalb nicht möglich ist. Zur Inspiration hier ein paar Beispiele:   

  • kurz bevorstehender Schul- oder Universitätsabschluss 
  • schwere Erkrankung, Invalidität oder eine Behinderung 
  • hohes Alter 
  • fortgeschrittene Schwangerschaft 
  • Verwurzelung mit der Wohngegend aufgrund einer sehr langen Wohndauer von mehr als 30 Jahren

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Diese Frist gilt nur dann, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit, Widerspruch einlegen zu können, hingewiesen hat. Sollte dein Vermieter Klage gegen dich erheben, kannst du dann noch bis kurz vor dem Gerichtstermin Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Und wenn dein Vermieter deinen Widerspruch nicht akzeptiert, wird im Rahmen der Interessenabwägung vor Gericht entschieden, wessen Argumente schwerer wiegen – die Härte für dich als Mieter oder das Interesse des Vermieters am Auszug. 
 
Was sind übliche Vertragslaufzeiten und Kündigungsfristen?
Die geltenden Kündigungsfristen und weitere Modalitäten stehen in deinem Mietvertrag. Allerdings richtet sich dieser zuerst nach dem BGB. Per Gesetz ist es unproblematisch, eine Mietwohnung zu kündigen, solange du ein unbefristetes Mietverhältnis eingegangen bist und eine dreimonatige Kündigungsfrist einhältst. 
 
Dein Wunsch, das Mietverhältnis zu kündigen, muss beim Vermieter bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats eingehen. Samstage zählen übrigens auch zu den Werktagen! Erhält der Vermieter das Kündigungsschreiben später, beginnt die Frist erst im folgenden Monat zum Ende des übernächsten Monats.
 
Vielleicht ist die Kündigungsfrist in deinem Mietvertrag aber auch kürzer als drei Monate. Das ist oft bei einer vorübergehenden Mietzeit der Fall, beispielsweise für möblierte Zimmer. Dann beträgt die Kündigungsfrist meist nur vier Wochen zum Monatsende.
 
Übrigens beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter mindestens drei Monate und verlängert sich je nach Mietdauer. Nur Verträge, die schon vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, können davon abweichen. Trotzdem besitzt der Vermieter außerordentliche Kündigungsrechte in begründeten Fällen. Und auch für dich gibt es einige Sonderfälle, zum Beispiel: 
 
1. Sonderfall: Zeitmietverträge 
Für befristete Mietverträge ist die ordentliche Kündigung keine Option. Das heißt, du kannst diese Verträge nicht mit einer Frist von drei Monaten oder weniger beenden. Eine Ausnahme bildet die Sonderkündigung. Beachte aber, dass ein Mietverhältnis nur zeitlich begrenzt ist, wenn der konkrete Befristungsgrund im Mietvertrag festgehalten wurde und den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Zum Beispiel kann das die Rückkehr der Tochter des Vermieters nach einem Auslandsaufenthalt sein. Wende dich im Zweifelsfall an einen Anwalt, um die Formulierung und die Bedingungen des Mietvertrages prüfen zu lassen. 
 
2. Sonderfall: Kündigungsausschluss
Schriftlich kannst du dich maximal für vier Jahre verpflichten, keine ordentliche Kündigung einzureichen. Enthält dein unbefristeter Mietvertrag eine solche Klausel und willst du doch vor Ablauf der festgelegten Frist die Mietwohnung kündigen, empfiehlt sich der Rat eines Rechtsexperten. Kündigungsverzichtsklauseln in Bezug auf die ordentliche Kündigung sind in unbefristeten Verträgen nur wirksam, wenn sie für beide Seiten gelten. Erst nach Ablauf der vereinbarten Zeit kann der Bewohner die Mietwohnung kündigen, nicht zum Ende des Kündigungsausschlusses.
 
Was muss im Kündigungsschreiben stehen?
Im Internet findest du natürlich zahlreiche Musterkündigungsschreiben. So furchtbar kompliziert ist es allerdings auch nicht, ein Kündigungsschreiben selbst aufzusetzen.  Achte auf deine vollständige Anschrift und die deines Vermieters. Schreibe die Adresse des Mietobjektes zusätzlich auf, selbst wenn sie deiner derzeitigen Adresse noch entspricht. Auch eine Beschreibung wie "EG links" kann im Kündigungsschreiben nicht schaden. 
 
Als Mieter bei einer größeren Gesellschaft findest du beispielsweise in der Nebenkostenabrechnung zusätzlich eine Referenznummer. Verwende für die ordentliche Kündigung die Formulierung "fristgerecht" und datiere den Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist endet. Widerrufe die Einzugsermächtigung und erbitte eine Kündigungsbestätigung des Vermieters. 
 
Achtung: Solltest du außerordentlich kündigen wollen, benötigst du dafür eine Begründung: Etwas weiter oben im Text findest du welche unter „Als Mieter außerordentlich kündigen – mit diesen Gründen!“ 
 
Füge der außerordentlichen Kündigung zudem Unterlagen bei, wenn diese als Belege gültig sind. Bei einem Sterbefall ist das die Sterbeurkunde. Zum Schluss ist jede Vorlage für die Kündigung nur unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschrieben Schriftform, also mit der eigenhändigen Unterschrift aller Personen, die im Mietvertrag stehen, gültig. Die formale Schriftform erfordert die Angabe von Ort und Datum. Der Versand per Einschreiben dient gleichzeitig als Beleg über das Empfangsdatum. Außerdem solltest du natürlich eventuelle Mietverträge wie für einen Stellplatz oder eine Garage nicht vergessen. 
 
Was ist nach der Kündigung zu beachten?
Die meisten Mieter denken, sie müssten bei Auszug ihre Wohnung in einem tip-top renovierten Zustand übergeben. Falsch! Ganz im Gegenteil ist der Mieter nur in den wenigsten Fällen wirklich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet – weil der Vermieter diese Aufgaben oft nicht nur unzulässigerweise an den Mieter überträgt, sondern dabei auch noch maßlos übertreibt. Dazu hat der Bundesgerichtshof auch entsprechende Urteile gefällt, die maßgeblich zu deiner Entspannung beitragen können. Als Faustregel dabei kannst du § 535 nutzen, nach dem die Wohnung bei deinem Auszug nicht in einem besseren Zustand sein muss als bei deinem Einzug. 
Wenn im Mietvertrag strenge Fristen vorgesehen sind, zu denen bestimmte Räume renoviert werden sollen, ist das laut entsprechenden Urteilen des Bundesgerichtshofs unzulässig: Räume müssen nicht in festen Intervallen wie zum Beispiel „alle 3 Jahre“ neu gestrichen oder gar tapeziert werden. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Renovierung zuständig. Er darf allerdings Klauseln in den Mietvertrag einbauen, nach denen du als Mieter für „Schönheitsreparaturen“ verantwortlich bist. Deshalb solltest du dich vor dem Auszug im Zweifelsfall von einem Mieterverein beraten lassen.

Untermietvertrag kündigen. Darauf musst du als Hauptmieter achten!

Untervermietung: Das solltest du wissen.
Als Mieter darfst du deine Wohnung oder Teile davon untervermieten. Dafür benötigst du   allerdings die Zustimmung deines Vermieters. Mit der Untervermietung kannst du prima sparen oder dir sogar eine Wohnung leisten, die sonst nicht drin wäre. Umgekehrt ist die Untermiete eine schnelle und einfache Möglichkeit für Wohnungssuchende. 
 
Ein fast ganz normaler Mietvertrag
Ein Untermietvertrag wird nach dem Mietrecht als normaler Mietvertrag angesehen. Nur wenn es um die Kündigungsfristen geht, muss zwischen der Vermietung einzelner Räume oder der gesamten Wohnung unterschieden werden. Wichtig ist auch, dass der Untermietvertrag schriftlich und nicht nur mündlich abgeschlossen wurde. Grundsätzlich hat der Untermieter die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter wie auch der Hauptmieter.
 
Ordentliche Kündigung des Untermieters
Du willst deinem Untermieter kündigen? Dann berücksichtige zunächst, ob du die gesamte Wohnung oder nur einzelne Räume untervermietet hast.
 
Untervermietung der gesamten Wohnung
Wenn du als Mieter deine komplette Wohnung untervermietet hast, besteht der gleiche Mietschutz wie auch bei einem Hauptmietverhältnis. Demnach kannst du als Mieter das Untermietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn du nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse vorweisen kannst. Ein solches Interesse liegt im einfachsten Fall dann vor, wenn du als Hauptmieter die Wohnung selbst benötigst: Dann ist das Stichwort „Eigenbedarf“. 
 
Kurios: Wenn dir als Hauptmieter gekündigt wird, hat das keinerlei Auswirkungen auf das Untermietverhältnis. Eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses stellt kein berechtigtes Interesse im Sinne des Mietrechts dar. Du kannst allerdings in diesem Fall nach § 546 Absatz 2 BGB den Auszug deines Untermieters verlangen. 
 
Wenn du ein Untermietverhältnis der kompletten Wohnung aufheben möchtest, gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Wichtig ist auch, dass das Kündigungsschreiben dem Untermieter spätestens zum dritten Werktag eines Monats zugeht.
 
Untervermietung einzelner Räume der Wohnung
Wenn du lediglich einzelne Räume deiner Wohnung untervermietet hast, gibt es bei der Kündigung die Unterscheidung zwischen unmöblierten und möblierten Räumen. Also gilt für die:
 
Kündigung bei unmöblierten Räumen
Bei der Untervermietung unmöblierter Räume ist das oben genannte „berechtigte Interesse“ nicht notwendig. Jedoch: Liegt ein solches tatsächlich nicht vor, verlängert sich die Kündigungsfrist gemäß § 573 a Absatz 1 BGB um weitere drei Monate auf mindestens sechs Monate. Besteht ein berechtigtes Interesse, reduziert sich die Kündigungsfrist auf die gesetzlichen drei Monate.
 
Kündigung bei möblierten Räumen
Auch bei der Untervermietung von möblierten Räumen des Hauptmieters, ist kein berechtigtes Interesse notwendig, wenn das Untermietverhältnis gekündigt werden soll. In diesem Fall kann die Kündigungsfrist sogar verkürzt werden – wenn nicht an eine Familie untervermietet wurde: Mieter und Untermieter können dann zum 15. eines jeden Monats das bestehende Mietverhältnis mit Wirkung zum Ablauf desselben Monats kündigen. Die Frist ist dann also auf ein Minimum von zwei Wochen geschrumpft. 
 
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Untervermietung zum vorübergehenden Gebrauch
Du kannst einen Untermietvertrag auch nur für einen bestimmten Zeitraum abschließen. Dann musst du bei einer Kündigung ebenfalls kein berechtigtes Interesse vorweisen. Und es können sogar verkürzte Kündigungsfristen gemäß § 573 c Absatz 2 BGB  vereinbart werden.
 
Außerordentliche Kündigung bei einem Untermietverhältnis
Man sollte sich auch immer darauf einstellen, dass nicht alles so nett abläuft, wie es zunächst den Anschein hat. Dann ist es gut zu wissen, dass die Kündigung eines Untermietvertrages beim Vorliegen wichtiger Gründe ebenso fristlos möglich ist. Wichtig ist hierbei, dass diese Gründe gesetzlich anerkannt sind, wie beispielsweise:
 
  • Vertragsverletzungen,
  • die Unzumutbarkeit eines Fortbestandes des Untermietverhältnisses oder
  • eine Einschränkung der Privatsphäre durch den Untermieter.
 
Eine solche außerordentliche Kündigung muss bis zum 15. des aktuellen Monats erfolgen. Diese gilt dann für den laufenden Monat und der Untermieter muss bis Monatsende ausgezogen sein. Geht die fristlose Kündigung erst nach dem 15. beim Untermieter ein, ist sie nicht mehr für den aktuellen, sondern erst für den folgenden Monat wirksam. Wir wünschen dir natürlich, dass all das nicht notwendig sein wird!
 
 
Worauf du nach der Kündigung achten solltest
Wenn du deinem Untermieter gekündigt hast, solltest du die folgenden beiden Punkte beachten. So kannst du im Nachhinein weitere Unannehmlichkeiten vermeiden: 
 
  • Wenn dein Untermieter in den ihm überlassenen Räumen Mängel hinterlassen hat, ist er zur Beseitigung dieser innerhalb einer ihm eingeräumten Frist verpflichtet. Dies betrifft vor allem Schönheitsreparaturen oder ähnliches. 
  • Du als Hauptmieter haftest übrigens gegenüber dem Vermieter für sämtliche Schäden, welche aus dem Untermietverhältnis entstehen. Du musst sogar eine Nutzungsentschädigung leisten, wenn dein Untermieter verspätet auszieht und das Hauptmietverhältnis bereits beendet ist. Die Ausgaben kannst du jedoch von deinem Untermieter zurückfordern.

Jonas Franke
Heike Jestram
Heike Jestram arbeitet als Autorin in Berlin. Seit 2016 unterstützt sie volders und schreibt Ratgeber zu Verträgen und Kündigungen. Durch den digitalen Vertragsassistenten können viele Nutzer in Deutschland die Kontrolle über ihre Verträge gewinnen.